Smartfinans.no anbefaler
Annonselenke. Eks: 120 000 kr o/5 år, eff. rente 11 %, kostnad 34 341 kr, totalt 154 341 kr.
Meny
Det kan være du betaler mer i låneutgifter enn det du trenger. Refinansiering med sikkerhet i bolig vil for mange kunne redusere kostnadene betraktelig. Her ser vi nærmere på hvordan du går fram og hvilke vilkår som må oppfylles for å refinansiere gjeld med pant i bolig.
Refinansiering med sikkerhet er et nytt lån hvor du stiller boligen som pant. Det nye lånet utbetales ikke til deg som tar opp lånet, men dekker eksisterende lån og annen gjeld direkte.
Du kan nøye seg med en refinansiering av det opprinnelige boliglånet og annen gjeld på boligen, eller du kan utvide det til å inkludere billån og forbruksgjeld.
Den fremste grunnen til å refinansiere er at du får bedre betingelser på refinansieringslånet enn på det som refinansieres.
Aller mest sparer du dersom du refinansierer forbruksgjeld som kredittkortgjeld, smålån eller alminnelige forbrukslån. Mange foretrekker også å legge billånet inn i boliglånet, og dermed få lavere rente.
Også selve boliglånet kan tjenes på å refinansieres. Dersom du gjør det i en annen bank, sier vi gjerne at du flytter lånet. Hos Forbrukerrådet er det en stående anbefaling til alle bankkunder at de sjekker markedet minst en gang i året, og om nødvendig bytter bank.
En fordel ved å konvertere forbruksgjeld til boliglån er at betalingen kan strekkes over lengre tid, og dermed gi lavere månedlige gjeldsutgifter. Dette kan imidlertid være et tveegget sverd ettersom gjelden alltid totalt blir dyrere ved lengre nedbetalingstid.
For noen kan refinansiering med sikkerhet i boligen være redningen. Stadig flere nordmenn tar opp mer forbruksgjeld enn de kan betjene, eller drar kredittkortet i overkant ofte. Når denne gjelden blir uhåndterlig, kan en refinansiering med lavere rente og lengre løpetid gjøre en nedbetaling overkommelig.
Sikkerheten som stilles kan være egen eller andres bolig. Det er for eksempel ikke uvanlig at foreldre stiller sikkerhet for et refinansieringslån med bedre betingelser.
Dersom du eier boligen sammen med ektefelle eller samboer, må medeier godkjenne refinansieringen og sikkerhetsstillelsen.
Det er også en klar regel at alle lån med sikkerhet i bolig skal ligge innenfor 85 % av boligens verdi. Du kan altså ikke belåne boligen helt «opp til pipa», slik det uttrykkes i bankkretser. Rent praktisk betyr det at du må innhente en oppdatert verdivurdering eller takst når du søker om refinansiering.
Selv om banken har sikkerhet for refinansieringslånet, og har muligheten til å kreve at denne selges dersom du ikke betaler, er de fortsatt pliktige til å undersøke om du er i stand til å betjene lånet du søker om. Det er det som kalles kredittvurdering.
Her er imidlertid kravene lempeligere når du søker om refinansiering enn om det er snakk om et helt nytt lån.
Utgangspunktet i utlånsforskriften er at du blant annet ikke skal gis ytterligere lån som fører til at gjeldsbyrden overskrider fem ganger brutto årsinntekt. Ettersom refinansieringen faktisk ikke øker gjelden din, er det derfor en legitim grunn til å gjøre et unntak her. Forskriften tar sikte på å beskytte forbrukerne, og en refinansiering med sikkerhet i bolig vil som regel være til gunst for disse.
En annen sak er det derimot om du har en betalingsanmerkning. I slike tilfeller vil du i utgangspunktet få avslag hos alle vanlige banker. Et unntak er omstartslån fra såkalte restruktureringsbanker. Disse bankene har spesialisert seg på lån til forbrukere med gjeldsproblemer. De tilbyr en mulighet til å komme seg ut av disse med et refinansieringslån med sikkerhet, men vil samtidig kreve en betydelig høyere rente enn det som gis på vanlige boliglån.
Den raskeste og enkleste veien til refinansiering av gjeld med sikkerhet i bolig, er å spørre banken om du kan låne opp det boliglånet du har. Så sant det er innenfor den opprinnelige lånesummen, trengs det da ikke så mye papirarbeid. Sikkerheten er allerede etablert. Du må bare signere på opplåningen.
En opplåning kan for øvrig også brukes til andre ting enn refinansiering, som for eksempel oppussing av boligen.
Men når du først har et behov for opplåning, anbefaler vi at du også tar en runde og innhenter tilbud på det samlede lånet fra konkurrerende banker. Konkurransetilsynet er nær sagt fortvilet over norske bankkunders misforståtte lojalitet til egen bank. Hvis du refinansierer i en annen bank, vil den nye banken ta jobben med å flytte over lån og sikkerhet til sine registre.
Det er altså mest praktisk og normalt mest lønnsomt å ha kun ett lån med sikkerhet i boligen.
Noen ganger kan det likevel være hensiktsmessig å ta opp et separat lån med pant etter det ordinære boliglånet, et såkalt lån med 2. prioritetspant. Det betyr i så fall at du får to «boliglån» du må betale på. I tillegg kan 2. prioritetslånet ha høyere rente enn det ordinære boliglånet.
Et 2. prioritetslån til refinansiering søker du gjerne når du har fått avslag på opplåning. Da kan det være banker som er mer romslige i sine vurderinger. Vi snakker som oftest da om de tidligere nevnte restruktureringsbankene, som også kan akseptere betalingsanmerkninger når de gir refinansiering med sikkerhet i bolig.
Ettersom slike banker opererer med høyere rente enn markedet for boliglån generelt, vil det ikke lønne seg å flytte over hele boliglånet. Derfor bør du fortrinnsvis søke om et separat refinansieringslån med tilbud om 2. prioritetspant i boligen din.
Besparelsen på en slik refinansiering ligger generelt et sted mellom opplåning av eksisterende boliglån og refinansiering uten sikkerhet.
Startlån er lån som kan søkes av vanskeligstilte personer eller husstander som ellers ikke kan komme seg inn på boligmarkedet. Lånene kan også søkes til refinansiering med sikkerhet i bolig dersom det er en forestående begjæring om tvangssalg eller det er fare for at det kan skje.
Det er kommunene som administrerer Startlånene. De har imidlertid litt ulik praksis på bruken, så du må kontakte kommunen der du bor for nærmere informasjon. En inngangsport kan være å først bestille time hos den kommunale gjeldsrådgiveren.
Når man refinansierer tar man opp et nytt lån, som banken bruker til å nedbetale eksisterende gjeld direkte. I ettertid har man den samme mengden gjeld å forholde seg til. Hensikten er imidlertid å oppnå bedre lånevilkår, slik at gjelden blir enklere å håndtere.
Det er ikke nødvendig å eie boligen selv. Dersom for eksempel foreldrene dine ønsker å hjelpe deg med refinansieringen, kan de kausjonere og stille med pant i boligen sin. Banken plikter imidlertid å gjøre dem uttrykkelig oppmerksom på at de kan kreve boligen solgt dersom refinansieringslånet ikke blir betalt.
Det er ingen formell grense for hvor mye du kan refinansiere med sikkerhet i bolig. Her er du begrenset av hvor mye ledig sikkerhet som finnes i panteobjektet. En bolig kan etter dagens lånebestemmelser ikke lånes opp til mer enn 85 % av markedsverdien. I tillegg må du, i likhet med alle andre låneprodukter, ha tilstrekkelig betjeningsevne.
Ved innvilgelse av nytt lån vil banken ofte beregne et etableringsgebyr – også når det er snakk om refinansiering. I tillegg må du betale for innhenting av takst og notering av pant. Merk at du har rett på skattefradrag for utgifter i forbindelse med refinansiering.
Såfremt nedbetalingstiden er den samme, vil det generelt være mer lønnsomt å refinansiere med sikkerhet i bolig enn uten. Det kommer av at renten på et lån med pant i bolig i utgangspunktet alltid vil være lavere enn på et usikret lån.
Unntaket er hvis etableringsgebyret på en refinansiering med sikkerhet utligner rentedifferansen.
Det kommer selvfølgelig helt an på hva du refinansierer. Refinansierer du for eksempel en kredittkortgjeld på 100 000 kroner og 20 % nominell rente inn i et boliglån med 5 % rente, blir den årlige rentebesparelsen 15 000 kroner (20 000 kroner – 5 000 kroner).
Enkelte spesialbanker godtar betalingsanmerkning eller inkasso når de refinansierer med sikkerhet i bolig. Refinansiering med betalingsanmerkning, ofte omtalt som omstartslån, vil imidlertid ha høyere rente enn ordinære boliglån.
Omstartslån er en type refinansieringslån med pant i bolig, hvor man også aksepterer betalingsanmerkninger. Omstartslånene har generelt høy rente, men kan lønne seg sammenlignet med dyr forbruksgjeld man har mistet kontroll på.
