Smartfinans.no anbefaler
Annonselenke. Eks: 120 000 kr o/5 år, eff. rente 11 %, kostnad 34 341 kr, totalt 154 341 kr.
Meny
Refinansiering av boliglån kan være en god metode for forbedring av økonomien eller finansiere nye kjøp eller investeringer. Når du kan stille pant i bolig, gir det deg muligheten til rimelig lånefinansiering. Det er imidlertid noen ting du skal være oppmerksom på dersom du ønsker den absolutt rimeligste refinansieringen.
Dersom du allerede har et lån med pant i boligen, kan dette refinansieres. Det betyr at et nytt lån erstatter boliglånet du har.
Å refinansiere boliglån innebærer at du flytter lånet til en annen bank, eller ved at du får nye betingelser på lånet i din nåværende bank.
Det nye lånet kan være høyere enn det du har. Formålet for en slik opplåning kan være å inkludere annen gjeld, som forbrukslån eller billån, eller få kapital til nye investeringer.
Den vanligste grunnen til å refinansiere er å få bedre betingelser på det nye lånet. Her tenkes det mest på renten.
Når det gjelder boliglån, justeres renten med jevne mellomrom i takt med styringsrenten fra Norges Bank. Du bør derfor følge godt med på at du fortsatt har konkurransedyktig rente, spesielt når den er på vei nedover. Hvis du føler at du ligger på etterskudd, kan det være på tide å refinansiere.
En annen grunn til å refinansiere boliglån er at man kan trenge ytterligere kapital, og det er ledig sikkerhet i boligen for økning av boliglånet. Den maksimale belåningsgraden i henhold til forskriftene er 85 %. Merk dog at enkelte banker opererer med lavere belåningsgrad, ned mot 70 %.
Det økte kapitalbehovet kan være for å pusse opp den samme boligen, innlemme annen gjeld i boliglånet eller hjelpe barna inn på boligmarkedet.
Vi går nærmere inn på disse ulike scenarioene i det følgende.
I henhold til Forbrukerrådet er bankkunder generelt redde for å forhandle med banken sin om boligrenten, og er i for stor grad lojale.
Rådet er at man i første omgang kontakter egen bank for å høre om man kan få lavere rente, og så i neste omgang kontakter andre banker for å innhente tilbud. Et godt argument for lavere rente er dersom du har betalt ned en del på boliglånet, eller at boligen har steget i verdi.
På Finansportalen kan du se en oversikt over banker som tilbyr boliglån og rentene de annonserer med. Den samme portalen har også en mal du kan bruke for innhenting av lånetilbud.
Hvis du aksepterer et tilbud om å bytte bank, vil den nye banken foreta det praktiske med oppsigelse og innfrielse av det gamle lånet.
En av grunnene til å øke boliglånet, er dersom du har behov for oppussing. Du kan høre med banken du har boliglånet i, eller du kan prøve å innhente et tilbud fra en annen bank om full overføring inkludert det økte lånebeløpet.
Oppussing av boligen er ofte et godt formål å bruke penger på. Ikke bare fordi boligen får en bedre standard, men den vil også stige i verdi. Et avgjørende spørsmål hva gjelder lønnsomheten er riktignok om verdistigningen overstiger oppussingskostnadene.
Uansett om du søker om å øke boliglånet eller et separat oppussingslån, er det nødvendig å ha et klart overslag over kostnadene. Du bør derfor innhente tilbud fra håndverkere på forhånd, inkludert materialer.
Ettersom det ofte dukker opp noe ekstra som må utbedres når man først er i gang med oppussing, kan det være lurt å be om litt ekstra når man låner. Det som eventuelt blir til overs, kan brukes til å betale på lånet.
Et alternativ til å låne opp boligen, er å søke et rammelån. Da får du en ramme du bruker av etter hvert. Et slikt lån fordrer god sikkerhet innenfor 60 % av boligens verdi, og er dermed mest egnet for dem som har en godt nedbetalt bolig.
Et lån som har pant i bolig, har lavere rente enn om det har pant i bil. Det kan derfor lønne seg å øke boliglånet i stedet for å ta opp et billån, men det er én ting man da bør ha klart for seg:
Et billån karakteriseres ved at nedbetalingstiden speiler verditapet. Det kan da ha en nedbetalingstid på helst fem, men ikke over ti år.
Med kortere nedbetalingstid enn boliglånet, som kan ha 25 år, vil billånet, tross høyere rente, totalt koste mindre enn når bilfinansieringen skjer gjennom et boliglån.
For å motvirke dette, bør du øke det månedlige beløpet du betaler på lånet slik at bilen i prinsippet ville vært nedbetalt i løpet av de fem årene et billån normalt skal betales.
Forbrukslån, eller lån uten sikkerhet, har alltid høyere rente enn boliglån. Det gjelder også annen forbruksgjeld, som kreditt du har benyttet på kredittkortene dine.
Der man har ledig sikkerhet, vil det så godt som alltid være en fordel å få det refinansiert inn i et boliglån.
Alle banker som tilbyr lån med sikkerhet i bolig vil kunne vurdere en slik søknad om refinansiering. Det normale er at banken foretar utbetalingen direkte til kreditorene når det er lån til refinansiering.
En søknad om refinansiering er til forveksling lik andre lånesøknader.
Et viktig trekk er imidlertid at banken må vite hvor mye boligen din er verdt. Ettersom boligprisene forandrer seg løpende, må det være en relativt fersk takst eller lånevurdering som legges ved søknaden.
Hvis det er snakk om å bake inn andre lån, som billån eller forbruksgjeld, må du legge ved saldooppgaver på disse.
Selv om du har ledig pant i boligen, er det ikke et selvfølge at banken din lar deg låne opp ytterligere.
En mulighet da kan være et lån med 2. prioritetspant. Disse tilbys typisk av de såkalte restruktureringsbankene. Du beholder da ditt vanlige boliglån, og tar opp et nytt lån hos en annen bank – som også får pant i den samme boligen.
Ved mislighold og tvangssalg, må banken som har 2. prioritetspant vente med å få pengene sine tilbake til banken med 1. prioritetspant har fått sitt. Banken med 2. prioritetspant bærer dermed en høyere risiko, og du vil derfor få en høyere rente på dette lånet.
Dersom alternativet er å betale på dyr forbruksgjeld, kan det likevel lønne seg. Renten på et lån med 2. prioritetspant vil ofte være lavere enn det du kan få på et refinansieringslån uten sikkerhet. Samtidig er etableringsgebyrene på førstnevnte som regel høyere.
Det er gratis og uforpliktende å innhente lånetilbud, så søk gjerne hos flere banker og regn på hva som lønner seg i ditt tilfelle.
Dersom du får bedre betingelser på et refinansieringslån enn de du har fra før, vil det alltid være lurt å refinansiere. Refinansiering kan også være et middel for å gjenvinne kontrollen over økonomien dersom du har mistet oversikten.
Kostnadene ved refinansiering består av bankens gebyrer, tinglysning av pantobligasjon og eventuelt ny takst. Totalt er det sjeldent over 2000 kroner. Unntaket er de såkalte omstartslånene, hvor etableringsgebyret ofte utgjør 1-4 % av lånebeløpet.
En søknad om refinansiering vil som med andre lån bero på en kredittvurdering. Hvor vanskelig det er kommer altså an på hvor god sikkerhet du har i boligen, hvor høye inntekter du har og hvor mye gjeld du har fra før.
Refinansiering av boliglån innebærer at du får nye betingelser på lånet ditt, for eksempel lavere rente, eller at du flytter det til en annen bank.
Husbankens Startlån som administreres av kommunene kan brukes til refinansiering, men fortrinnsvis i kritiske tilfeller hvor søkeren står i fare for å miste boligen dersom det ikke innvilges refinansiering. Ta kontakt med kommunen der du bor for å forhøre deg om Startlån.
Forutsatt at du er medlem i Statens pensjonskasse, kan du også søke om refinansiering av boliglån der. Maksimalt lånebeløp hos Statens pensjonskasse er 2,3 millioner. Resterende boliglån kan stå hos en annen bank.
Du har rett til fradrag for refinansiering av boliglån. I henhold til Skatteetaten får du fradrag for «konvertering av lån for å oppnå lavere rente». Fradraget gjelder også utgifter for fremskaffelse av ny takst.
