Smartfinans.no anbefaler
Annonselenke. Eks: 120 000 kr o/5 år, eff. rente 11 %, kostnad 34 341 kr, totalt 154 341 kr.
Meny
Drømmer du om å kjøpe deg bolig, men er usikker på hva som skal til eller hvor mye du kan låne? Da har du kommet til rett sted. I denne guiden vil jeg ta for meg alle aspekter ved boliglånet.
Å finne den beste boligfinansieringen er ikke en øvelse for nybegynnere, selv om de fleste er akkurat det når de kjøper sin første bolig. Også dere som har gjort dette før, har kanskje noen hull det er greit å fylle før dere påbegynner prosessen med boligkjøp for andre eller tredje gang.
Boliglån er den vanlige betegnelsen på lån som tas opp av privatpersoner for å kjøpe bolig.
Forutsetningen er at lånet får pant i boligen du kjøper. Dette kalles også sikkerhet. At lånet har sikkerhet er nødvendig for å gi deg lav rente.
Boliglånet vil imidlertid svært sjeldent tilsvare hele kjøpesummen. Du må kunne stille en viss egenkapital utenom.
Boliglån gis videre med lang nedbetalingstid, oftest mellom 20 og 30 år.
For å få et boliglån må du kunne vise at du kan klare å betale det ned. Herunder har vi:
La oss se nærmere på alt dette.
Tidligere var det en egen forskrift om boliglån. Denne er nå slått sammen med andre forskrifter i utlånsforskriften som er utarbeidet av Finanstilsynet, etter politiske føringer fra Stortinget og regjeringen. Forskriften revideres jevnlig, men dette er de viktigste reglene som gjelder for boliglån fra bankene fram til 2024:
Det bemerkes at bankene har adgang til å gjøre unntak fra utlånsforskriften for en viss prosentandel av sine utlån. Du er dermed ikke automatisk utelukket fra boligmarkedet hvis du ikke oppfyller alle kravene.
Bankene har naturligvis en egeninteresse når de låner ut penger. Det innebærer blant annet at de ikke ønsker å ta for høy risiko. Selv om de har pant i boligen, vil de helst ikke ha bryet med å håndtere misligholdte lån.
Stikkord i bankenes vurderinger er betjeningsevne, betalingsvilje, sikkerhet og medsøker/kausjonist. La oss klargjøre litt i disse begrepene.
Betjeningsevne betyr litt enkelt forklart at du skal klare å betale boliglånet etter at dine variable og faste utgifter ellers er trukket fra. Her bruker bankene sjablongbeløp for hvor mye en norsk husholdning forventes å bruke på mat, klær, strøm og andre utgifter.
Hertil kommer de andre forpliktelsene du har påtatt deg, som studielån, forbrukslån, barnebidrag, med mer.
Banken vil helst se at du fortsatt har penger til å betale boliglånet etter at alt dette er dekket. Desto høyere inntekt, lavere gjeld og levekostnader låntaker har – desto høyere vil betjeningsevnen overfor et boliglån være.
Du skal imidlertid ikke bare vise evne, men også vilje til å betale et lån før det innvilges.
Hvis det eksempelvis kommer fram at du har en betalingsanmerkning, er det som regel kroken på døra. Denne må vekk før du får boliglån.
Når du søker boliglånet i din faste bank, må du også forvente at den går din historikk nærmere i sømmene. Har du for eksempel for vane å overtrekke lønnskontoen, er det et dårlig tegn. Det motsatte kan være tilfelle hvis du månedlig overfører et beløp til en fast boligsparekonto.
Som referert i utlånsforskriften må du ha en egenkapital. Banken vil normalt ikke akseptere å gi lån som overstiger 85 % av boligens markedsverdi. Vanligvis legges avtalt kjøpesum til grunn.
De resterende 15 prosentene må du altså ha selv, eller skaffe sidesikkerhet for i annen fast eiendom.
For banken betyr dette at utlånet deres ligger på noenlunde trygg grunn, da de med stor sannsynlighet vil få tilbake alle pengene sine ved at boligen selges, eventuelt på tvangssalg. For dette vil banken til gjengjeld tilby betydelig lavere rente enn dersom det hadde vært et lån helt uten sikkerhet.
Kan du stille med en høy andel egenkapital, vil du ha et godt kort overfor banken når du forhandler om renten.
Dersom dere søker sammen som samboere eller ektepar hvor begge er i jobb, kan dere stille med to inntekter til å betjene lånet. Det vil selvfølgelig være bra for banken. I tillegg vil dere også begge være fullt ansvarlige for betalingen. I områder med pressede boligpriser, vil det for mange være nødvendig med to inntekter for et første gangs boligkjøp.
En realkausjonist kan også være medansvarlig for lånet, om enn på en noe annen måte. Realkausjon betyr at noen stiller pant i sin eiendom for boliglånet ditt. Ofte er det foreldre eller annen nær familie som er realkausjonister. Realkausjon kan være praktisk for å låne til egenkapital eller ved en mellomfinansiering.
Realkausjonisten er i utgangspunktet ikke personlig ansvarlig for boliglånet ditt, men ved uteblivende betaling kan banken kreve pantet solgt for at den skal få pengene sine. I slike tilfeller må realkausjonisten komme til en løsning med kreditor.
Når du ser etter ny bolig, bør du også tenke på eierform. De vanlige valgene er enebolig, selveier og borettslag.
Den vesentligste forskjellen er at du med enebolig har større kontroll og kan bestemme mer selv, samtidig som du også har ansvaret for alt av utbedringer og andre kostnader. I et borettslag er det styret eller generalforsamlingen som bestemmer alt som skal gjøres og står for utføringen. Selveierboliger kommer litt i en mellomposisjon her.
Når det gjelder boliglån, bør du være spesielt oppmerksom på fellesgjeld i borettslag og sameier. Du overtar nemlig en andel av denne gjelden når du kjøper, og banken legger den til grunn når den beregner hvor mye du kan låne. Med høy fellesgjeld må du også betale en del i felleskostnader til borettslaget/sameiet i tillegg til å nedbetale boliglånet.
Kjøper du en enebolig eller en brukt selveierbolig, må du betale en dokumentavgift på 2,5 % i tillegg til kjøpesummen. Det er en betydelig ekstrakostnad som du altså må ta i betraktning når du legger inn ditt bud.
Banken vil selvfølgelig vurdere deg med lykt og lupe før de bestemmer hvor mye det er trygt å låne deg. Det er imidlertid du som skal betale det, og den som lider mest dersom det ikke går etter planen.
Det er derfor viktig å granske egen økonomi og forbruksmønster før du bestemmer deg for hvor mye du kan låne. Ellers kan det være fort gjort å gå litt løpsk under budrunden på en potensiell drømmebolig.
Sett derfor gjerne opp et budsjett på forhånd. Det finnes sjablongverktøy du kan bruke for variable utgifter (mat, klær, etc.) som SIFOs referansebudsjett. Like viktig er det å gå ditt faktiske forbruk i sømmene – det kan godt være det avviker fra normalen.
Bankens lånekalkulator kan dessuten være et nyttig verktøy for å se de månedlige utgiftene på ulike lånebeløp, samt teste hvilke utslag rentehevinger kan gi på lånet.
Når du har funnet ut hvor mye du kan betale på lånet, bør du tilpasse dette til nedbetalingsplanen. Her er det også noen varianter og situasjoner du bør ha i bakhodet.
Boliglån betales i hovedsak som annuitetslån. Det betyr at du betaler tilnærmet samme terminbeløp til banken hver måned under hele løpetiden. I starten vil det månedlige beløpet bestå av mer renter enn avdrag. Etterhvert som du nedbetaler øker avdragsdelen og rentedelen reduseres.
Et serielån vil til sammenligning bestå av en fast avdragsdel under hele nedbetalingstiden, mens påløpte renter betales i tillegg. De første betalingene på et serielån vil dermed være svært høy, så betaler du mindre etterhvert som saldoen på boliglånet reduseres. Dette er kanskje lite praktisk for de fleste, men vil generelt være det alternativet som gir de laveste rentekostnadene totalt.
Dersom du har anledning til å betale mer enn det som er avtalt i nedbetalingsplanen, og dermed bli fortere ferdig med boliglånet, er det fullt mulig å gjøre det.
Her bør du imidlertid prioritere å nedbetale eventuelle dyre kreditter, typisk forbrukslån og kredittkort, før du betaler ned ekstra på boliglånet. Det lønner seg å kvitte seg med den dyreste gjelden først.
Får du økonomiske problemer underveis i nedbetalingen, kan du søke om avdragsfrihet i en periode. Da betaler du kun renter i denne perioden. Avdragene må imidlertid betales senere, og det er ikke alle banker som tillater avdragsfrihet. Lånet bør også ligge innenfor 60 % av markedsverdien for at det skal innvilges.
I tillegg til å nedbetale selve lånet må du også betale lånerente, etablerings-, depot- og termingebyr til banken.
De nevnte gebyrene blir regnet sammen med lånets totale rentekostnader over lånets løpetid, og omregnet til en effektiv rente som skal være det korrekte uttrykket for lånets beregnede kostnader.
Du kan se på effektiv rente for å sammenligne lån eller lånetilbud. Det er imidlertid viktig at det er samme lånebeløp og samme nedbetalingstid på lånene som sammenlignes.
Om du velger flytende rente på lånet ditt, kommer nedbetalingsplanen din med et forbehold du må være klar over: Banken forbeholder seg retten til å endre renten ved justeringer av styringsrenten i Norges Bank (sentralbanken i Norge). En slik justering kan skje inntil to ganger i året. Renten kan altså bli endret flere ganger under et nedbetalingsløp, både til ulempe og fordel for deg.
En renteoppgang på 2-3 % i løpet av et år er ikke urealistisk. Er det snakk om et boliglån på flere millioner kroner, blir det fort langt mer å betale enn det man kanskje var innstilt på. Det kan bli i meste laget for en allerede presset økonomi.
Har du behov for forutsigbarhet i økonomien kan du vurdere fastrentelån. Det betyr at renten bindes på samme nivå i en gitt tidsperiode, som kan være opptil ti år.
Satsen på fastrente vil ligge noe over bankens flytende rente. Statistisk taper de fleste på å velge fastrente. På den andre siden vil du være trygg på at du ikke behøver å betale mer enn fastrenten selv om markedsrenten skulle stige.
Du må være være klar over at dersom du innfrir et fastrentelån før tiden, ved salg eller refinansiering i annen bank, vil det beregnes over- og underkurs for den gjenværende perioden.
Det betyr kort sagt at dersom fastrenten banken tilbyr nye kunder er lavere enn i din fastrenteavtale, må du betale banken det den taper på at du innfrir lånet før tiden. Motsatt kan du få penger tilbake fra banken hvis denne renten viser seg å være høyere.
I tillegg til lån med fast og flytende rente finnes det «kombilån». Her kan du få fastrente på en del av lånet, og flytende rente på det resterende. Det betyr blant annet at du fritt kan nedbetale ekstra på den delen av lånet hvor renten ikke er bundet, uten over- eller underkurs.
En kostnad som kommer i tillegg til kjøpesummen er gebyrene som skal betales for notering av bankens pant. Det kalles for tinglysning, og er nødvendig for at eventuelle andre långivere skal kunne se at det allerede er et pant i boligen.
Gebyrene er for øyeblikket:
Ved kjøp av enebolig eller brukt selveierbolig er det også en dokumentavgift tilsvarende 2,5 % av kjøpesummen. Det er for overføring av grunnbokshjemmel til ny eier.
Du finner en oversikt over alle gebyrene på nettsiden til Statens Kartverk.
Du trenger et finansieringsbevis fra banken før du går og byr på boliger. Finansieringsbeviset angir hvor høyt boliglån du kan påregne å få fra banken. Du betaler ingenting for dette beviset.
Før banken kan innvilge selve boliglånet, må de nemlig ha opplysninger om sikkerheten. Det vil si hvilken bolig du søker lån om å kjøpe.
Ettersom man ofte kikker og byr på flere boliger, er det tungvint å måtte søke om et lån hver gang man skal legge inn et bud. Megleren som selger boligen vil gjerne se en dokumentasjon på at du har finansieringen i orden før budet godkjennes.
Når du har fått tilslag på en bolig, søker du formelt om lånet. Banken legger da de samme opplysninger til grunn som da de utstedte finansieringsbeviset, med mindre det skulle ha skjedd noen endringer i økonomien din. Beviset er som regel gyldig i 3 måneder.
Du forplikter deg imidlertid ikke til den banken som ga deg finansieringsbeviset. Du kan godt søke om lånet i en annen bank. En lånsøker kan også be om vurdering fra flere banker for å se hvilken som villig til å innvilge det høyeste boliglånet eller vil gi den laveste renten.
Når det kommer til boliglån, snakker vi som oftest om flere millioner kroner som det skal betales renter på i mange, mange år framover. En liten forskjell i renten vil dermed ha stor betydning. Du bør derfor ta en runde i flere banker for å høre hvilken rente det kan være aktuelt å gi deg.
De fleste hører først og fremst med sin faste bank, der de har lønnskontoen eller BSU-kontoen sin. Har du et bra kundeforhold fra før, kan det godt være den også kommer opp med det beste tilbudet på boliglånet ditt. Men det er slett ikke alltid.
Du kan sjekke oversikten over hvilken boliglånsrente de ulike bankene tilbyr på den nøytrale nettsiden Finansportalen.no. Den kan danne et utgangspunkt for din søken etter det beste boliglånet.
Hertil bør du være oppmerksom på om du har muligheter for lavere rente som medlem i fagforeninger eller andre medlemsorganisasjoner. Det finnes også boliglån for unge og såkalte grønne boliglån, som gir bedre betingelser enn «vanlig». Les mer om disse under.
Banken som ender opp med å gi deg boliglån, vil ofte forutsette at du også har brukskonto der. Det kan da enkelt opprettes et direkte trekk til det månedlige beløpet som skal betales på boliglånet.
Utenom ordinære boliglån finnes også en del varianter, eller spesifikke boliglånsprodukter bankene har valgt å gi egne navn. Her er noen av dem:
Bankene vil gjerne knytte kundene til seg på et tidlig tidspunkt. Derfor er de ekstra på tilbudssiden med flere spesialsydde tilbud til kunder under 34 år. Gjelder dette deg, kan det altså være noen tidels prosentpoeng å hente på renten ved et slikt lån.
Investerer du i en energieffektiv bolig, er det flere banker som kan slå av på renten i et grønt boliglån. Det er et krav at slike boliger har lavere energiforbruk enn andre, som for eksempel som følge av bedre isolasjon eller installert varmepumpe. Undersøk nærmere med den enkelte bank om hvilke boliger som kvalifiserer til deres grønne boliglån.
Et rammelån er et lån med pant innenfor 60 % av boligens verdi, som ikke behøver å følge noen fast nedbetalingsplan. Et typisk rammelån er de såkalte seniorlånene for personer som nærmer seg pensjonsalder, og vil ha litt ekstra å rutte med ved å låne opp på boligen sin.
Søknad om lån til fritidsbolig eller hytte følger i stor grad den samme prosedyren som for lån til vanlig bolig. Banken vil imidlertid være mer bekymret for sikkerheten sin, og dermed mer restriktive. Et viktig spørsmål er om den aktuelle fritidsboligen ligger i et attraktivt hytteområde hvor det er lett å videreselge.
Hvis du kjøper en bolig i tillegg til den du selv bor i, kalles det sekundærbolig. Det kan for eksempel være snakk om en pendlerbolig, utleiebolig eller helårsbolig brukt som fritidsbolig. Det har tidligere vært krav om høyere egenkapitalandel for slike kjøp for at investorer ikke skal bidra til unødvendig prisstigning i sentrale strøk. Fra nyttår 2023, derimot, er ikke dette lengre tilfellet.
Ønsker du å bygge din egen bolig fra grunnen av, søker du om et byggelån. Her er prosessen ganske forskjellig fra et vanlig boliglån ettersom banken ikke får et fullverdig pant til å begynne med. Lånet vil dermed betales ut gradvis direkte til utbygger eller leverandører etterhvert som boligen ferdigstilles.
De som har langvarige problemer med å få lån i vanlig bank, kan søke om startlån i kommunen. Startlånene har lavere rente enn andre boliglån. Grupper som kan søke om startlån er barnefamilier, eldre, personer med nedsatt funksjonsevne eller andre som bor i uegnet bolig.
Dersom din bolig stiger i verdi på grunn av utviklingen i markedet, eller du har nedbetalt en del på boliglånet, vil banken få en enda bedre sikkerhet for lånet sitt. Det kan du utnytte ved å be banken om å gi deg lavere rente.
Dette kalles gjerne å prute på boliglånet, og eksperter anbefaler at vi gjør det årlig. Før du spør, bør du imidlertid få foretatt en verdivurdering slik at det kan dokumenteres.
Dersom banken din ikke er villig, er det fullt mulig å høre om en annen bank kan ta over lånet og gi deg bedre betingelser.
En annen mulighet du har er å utnytte den ledige sikkerheten til en opplåning av boliglånet. En slik opplåning (refinansiering) kan for eksempel brukes til å innfri dyr gjeld som smålån eller kreditter med høy rente.
Hvis du vil refinansiere boliglånet ditt i en ny bank, følges de samme prinsippene som ved en vanlig lånesøknad. Ettersom det er en konkurranse i boliglånsmarkedet, har de fleste bankene gjort det ganske smidig for de som vurderer å flytte boliglånet sitt. Du starter som regel med å fylle ut et søknadsskjema på nett som er tilpasset dette.
Får du innvilget refinansieringslånet, kan du bare signere et fullmaktsskjema til den nye banken for at de skal ordne formalitetene med flytting av lån og andre banktjenester, og notering av pant.
Vi har for øvrig skrevet en egen artikkel som går nærmere inn på refinansiering av boliglån.
Det kan være upraktisk å selge den gamle boligen før du kan flytte inn i en ny, med mindre du har et sted å bo i mellomtiden.
Dersom det forutsettes at vesentlige deler av kjøpesummen for den nye boligen skal betales før du har solgt den gamle, kan dette være vanskelig å gape over.
For å løse dette kan man søke om mellomfinansiering. Mellomfinansiering er et kortsiktig lån som har pant både i den gamle og nye boligen din. Når du selger den gamle boligen, innfris mellomfinansieringslånet.
Mellomfinansiering gis gjerne avdragsfritt. Banken kan ha betenkninger med å gi mellomfinansiering dersom det for tiden eller i det aktuelle området er vanskelig å få solgt boliger.
For utbetaling av lånet du har blitt innvilget, må du undertegne låneavtale, samtykke til pantsettelse og oppgjørsskjema. De fleste banker tilbyr å gjøre dette med BankID, slik at det ikke er nødvendig med noe personlig oppmøte.
Noen ganger går ikke alt etter planen. Det kan være en renteøkning som gjør utslaget.
Dersom du får problemer med betalingen, anbefaler vi at du snarest tar kontakt med banken og informerer dem om det. Kanskje kan de gi hjelp i form av en midlertidig avdragsutsettelse.
Noen ganger har problemet andre årsaker enn boliglånet isolert. Da kan det være hensiktsmessig å gå til en økonomisk rådgiver og få en gjennomgang av økonomien. Det er flere steder å spare penger på enn det folk flest er seg bevisst.
Lykke til med boliglånet!
